Jak prověřím kupovaný pozemek?
Spálit se při koupi pozemku je velmi snadné. A vždy se případné vady velmi těžko řeší. Nespoléhejme se tedy na vágní informace od prodávajících a naučme se sami rozpoznat, kdy má pozemek smysl kupovat a kdy raději jít o "pozemek dál".
Co potřebujeme tedy prověřit u pozemku, na kterém chceme stavět?
1) možné využití pozemku - současné i budoucí
2) právní vady pozemku
3) faktické vady pozemku
4) možnosti zasíťování
5) historii pozemku
6) cenu pozemku
7) povodňové riziko
Podívejme se tedy na jednotlivé body postupně.
1) možné využití pozemku
V jednom předchozím článku na našem blogu jsme si detailněji řekli o územním plánu. Územní plán určuje, co na pozemku lze a co nelze stavět. Nebudu se tedy o tomto znovu rozepisovat a odkáži Vás na zmíněný článek.
2) právní vady pozemku
Na stránkách katastrálního úřadu po zadání katastrálního území a parcelního čísla uvidíme výpis nemovitosti, kdy zjistíme aktuálního vlastníka pozemku a v částech "Omezení vlastnického práva" a "Jiné zápisy" by nemělo být ideálně uvedeno nic. Pokud je tam například "Zástavní právo", "Předkupní právo", Změna číslování parcel" jsou to vady, které lze řešit a koupit pozemek bez nich. Na proti tomu "Věcné břemeno" nás může omezit s nakládáním s pozemkem a vždy je třeba pořídit List vlastnictví k pozemku, případně v archivu příslušného katastrálního úřadu zjistit, k čemu se věcné břemeno váže. Pokud na výpisu vidíme "Nařízení exekuce" nebo "Insolvenční řízení", vlastník nemovitost prodat nemůže. Případně může pouze v součinnosti s exekutorem či insolvenčním správcem. Vhodné je vyžádat si od prodávajícího nabývací titul, případně ho získat rovněž z archivu katastru. Tam uvidíme nejen za kolik byl prodávajícím pozemek koupen, ale můžeme tam najít i další skutečnosti, které může být prospěšné vědět.
3) faktické vady pozemku
Nespoléhejte se na internetové snímky pozemku. Bývají neaktuální, není patrná členitost, totéž platí o okolí. Zní to samozřejmě, ale sám jsem několikrát zažil, kdy klient chtěl koupit pozemek bez osobní prohlídky. Určitě je třeba si pozemek prohlédnout. Při procházení internetové mapy (po kliknutí na obrázek pozemku u výpisu pozemku) si lze zapsat GPS souřadnice okrajů pozemku, ty pak snadno naťukat do mobilu a pozemek si projít po jeho skutečné hranici. Tímto způsobem najdete jakékoliv místo na pozemku s tolerancí + - 3 m, což bohatě stačí. Přesné zaměření pak můžete udělat po případné koupi. Všímejte si i slunečního svitu a větru.
Pokud je pozemek vizuálně v pořádku, je třeba ještě prověřit, co je pod zemí. A tím nemyslím krtky, i když i ti umí potrápit. Na mysli mám vedení rozličných sítí (kanalizace, el.kabel., vodovní či kanalizační řád, plynovod, optické kabely, telefonní kabel, nebo meliorace). Není toho málo, že?
Na obecním (městském) úřadě si zjistěte, kdo provozuje v obci elektřinu, plyn, vodovod a kanalizaci. Na stránkách příslušných firem pak najdete většinou aplikace, kde po zadání několika údajů obdržíte na email mapu s Vaším pozemkem a zákresem případných sítí.
Vypadá to například takto:
Pokud přes vyhlédnutý pozemek vede jakákoliv čára, znamená to, že je zde vedení nějaké sítě. Což neznamená, že se na takovou síť můžete připojit. Spíše to znamená, že na daném místě nebudete moci stavět. I v případě, že vedení bude na okraji pozemku, může mít své ochranné pásmo, kde platí omezení zákazu stavby. Takové omezení může být klidně i několik menších desítek metrů. Podobné ochranné pásmo platí u okraje lesa, kde nelze stavět ve vzdálenosti 50m od lesa (lze snížit na polovinu).
4) možnosti zasíťování pozemku
Víte-li, kdo provozuje příslušné sítě, můžete tyto instituce požádat o sdělení možnosti připojení pozemku k sítím. To, že v obci je například kanalizace ještě neznamená, že se k ní budete moci připojit. Pokud je plná kapacita sítí, můžete zůstat bez připojení. Naopak se často stává, že obce nechtějí vlastníkovi pozemku dovolit studnu nebo čističku odpadních vod a nutí ho k odběru vody z vodovodu a využívání kanalizace. To proto, že tak mají z vašeho připojení peníze. Tento postup je ale nezákonný. Jako vlastník budoucí nemovitosti musíte mít VYŘEŠEN odběr vodu a likvidaci splašků. To ale lze studnou, ČOV, využíváním šedé vody apod.
5) historie pozemku
Na obci nebo od sousedů se můžete dozvědět historii pozemku. Ale pozor, vlastníci nemovitostí často straší možné budoucí sousedy. Zvykli si, že vedle nich nic nestojí, sekají na pozemku trávu králíkům nebo by pozemek rádi koupili sami, ale až odeženou všechny zájemce a zoufalý vlastník jim pozemek prodá za polovic. Pozemek mohl být v minulosti černou skládkou, rybníkem nebo třeba zde bylo původní koryto potoka. Vždy je dobré minulost znát. Rovněž se můžete dozvědět o případné melioraci pozemku.
6) cena pozemku
Nemusíte se ohlížet jen na aktuální ceny na internetových serverech. Jsou i cenové mapy, což jsou internetové aplikace. Ty lepší pracující s reálnými kupními cenami ze smluv, získané z katastrálních úřadů. Což jsou ceny, které opravdu někdo zaplatil. Rozdíl od nabídkových cen na inzertních serverech bývá statisticky kolem 20%.
7) povodňové riziko
Pojišťovny mají povodňové mapy, občas je mají i obce. Zde můžete ověřit, zda pozemek může být v době povodní zaplaven či nikoliv. Vliv to bude i na pojištění budoucího domu. O vodě v obýváku ani nemluvě.
Prověření pozemku není úplně snadné. S našimi tipy však zvýšíte možnost, že pozemek bude v pořádku a vy budete mít krásné místo k bydlení. Pokud byste si přesto nevěřili, jsme tu pro vás.