Kam směřují ceny nemovitostí?
Aktualizováno: 10. 11. 2020
Není nikdo na světě, kdo by věděl, kam ceny nemovitostí budou směřovat. Ale to neznamená, že vývoj cen nelze odhadnout. Jak na to?
Předně je třeba říci, že neexistuje žádné pravidlo, které platí vždy. Snad kromě jednoho, které říká, že žádné stromy nerostou do nebe. V Česku jsme si za posledních 30 let zvykli, že vše roste. S mírným výkyvem v roce 2008, způsobeném přelivem hypoteční a následné ekonomické "krize" z USA. Kdybychom žili například ve Španělsku, mluvili bychom jistě jinak. Pokles cen nemovitostí o více než 40 % jsme, na rozdíl od Španělů, nezažili. Znamená to, že český trh je nějak výjimečný?
Co tedy má vliv na růst cen nemovitostí?
Mezi růstové faktory můžeme zařadit levné a přístupné financování, státní podpory, pozitivní demografický vývoj, nedostatek nemovitostí na trhu, lokální potřeby, bezpečnost v zemi, stabilní politickou a ekonomickou situaci...
Levné financování znamená nejen nízkou úrokovou sazbu, ale celkové dluhové zatížení úvěrem. Je rozdíl, zda za hypoteční úvěr 3 mio zaplatím celkem 4,5 nebo 5,7 mio. Rovněž parametry bank pro scoring klienta mohou být benevolentní nebo velmi omezující. Aktuálně se uvolňují ta povinná omezení, vydané ČNB, ale jen minimum bank je ochotno zvýšit riziko snížením požadavků na scoring žadatelů o úvěr. Státní podpora bydlení je vesměs zanedbatelná. Týká se jen mladých pro první bydlení. Starší 36 let nárok na podporu nemají. S posunem let, kdy páry zakládají rodinu a řeší bydlení, případně jiné bydlení po rozvodu, stát zapomněl zrušit nebo výrazně posunout i tuto věkovou hranici. Doba, kdy mladí zakládali rodinu ve 20 letech a byli spolu do smrti je již bohužel pryč. Pokud je v zemi bezpečno, země prosperuje, má stabilní ekonomiku a kvalitní politické vedení, lidé se nebojí založit rodinu, postavit dům či investovat do bytu. Pokud v určité oblasti začne fungovat například větší firma, zaměstnávající adekvátní počat pracovníků, logicky stoupne poptávka po bydlení v blízkosti firmy.
Naopak důvody pro pokles cen nemovitostí jsou například ekonomická nejistota, bezpečnostní rizika, snížení příjmů rodin, nedostupné financování, převis nemovitostí na trhu, negativní demografický vývoj, úpadek lokality např. uzavřením velké firmy a propouštění zaměstanců, odliv občanů za prací do jiných krajů či do zahraničí.
Kde vidíte sebe a Českou republiku? Je zde potenciál pro růst nebo pro pokles? Proč dosud ceny nemovitostí rostly?
Dosavadní růst cen není nevysvětlitelný. Ani ten dlouhodobý. V Česku je silná potřeba vlastnictví nemovitostí. Mnoho lidí si řekne, proč platit nájem, když mohu investovat do svého. Na první pohled to zní rozumně. Je to ale skutečně rozumné? Na to není jednoznačná odpověď. Pro jednoho to může být to nejrozumnější řešení, pro druhého nikoliv. Potřeba mít "něco svého" je jedním z růstových faktorů. Dalším je příznivý ekonomický vývoj. Po třicet let rostou mzdy, výnosy z podnikání, více lidí rozmnožuje svůj majetek a více investuje. A to nejen Češi, ale i cizinci zde pracující nebo investující. Například dnešní nový bytový dům v pražském developerském projektu je rozprodán z 80% mezi cizince, kteří zde nebydlí, ale byty pronajímají. Často jiným cizincům. Určité množství bytů ve městech bylo "sdíleno" přes Airbnb a podobné platformy. To vysává velké hodně bytů z trhu, které pak chybějí pro bydlení, což zvedá poptávku. Jen ale do té doby, dokud tyto investice vynášejí. Stačí jeden covid a trh je ihned zaplaven volnými byty. Téměř vymizela družstevní výstavba, což byl dostupný způsob bydlení v minulosti.
Česká ekonomika je sice závislá na vývozu, ale ten léta fungoval více než dobře, protože jsme byli levná pracovní síla. To už poslední roky není tak zcela pravda a s nástupem robotizace průmyslu lze předpokládat zvýšení nezaměstnanosti, což se opět projeví na cenách nemovitostí. Pokud čtete v médiích články o nedostatku bytů, je dobré se podívat, kdo článek píše, komu patří dané médium a proč asi článek vznikl. Bytů je dost, stále se staví další a další a ty původní nikam nezmizely. Jen je zabrali cizinci, jsou často prázdné nebo se pronajímají. Což není nutně špatně. Je pořádku, že lidé investují do nemovitostí a zajišťují se tak například pro stáří. Špatně je, že investice do nemovitostí je dnes téměř jedinou (zatím) fungující investicí pro většinu občanů. Vysoká zadluženost země, neschopnost vlády řídit veřejné finance, zvýšená politická nejistota, kdy státní finance jsou rozkrádány takovým způsobem, že se nám to zdálo ještě před deseti lety nemožné jsou spíše časovanou bombou, než jen rizikem. V zemi je stále ještě bezpečno, ale rasové nepokoje ve Francii a Německu jsou jen stovky kilometrů daleko. A Berlín je od Prahy jen 3h cesty.
Není ale třeba malovat čerta na zeď. A není třeba si svět malovat na růžovo. Každý sám může zvážit výše popsané, zda věří v růst nebo pokles cen nemovitostí. Zda u něj převládá víra v pozitivní vlivy nebo v negativní.
Mým odhadem je spíše pokles cen. Argumenty o menší zadluženosti západních zemí mě neuklidňují, faktický nedostatek nemovitostí nevidím, že nás zachrání imigranti považuji za výplod chorého mozku. Naopak vnímám nastupující ekonomickou nejistotu, vzestup levnějších alternativních způsobů bydlení, odrážející nechuť lidí se zadlužovat hypotékou a spoustu předražených (a postupně zlevňujících) nemovitostí na trhu. Nevím, kdy pokles přijde (čekal jsem ho o něco dříve), ale jsem si jist, že přijde. Žádné stromy totiž nerostou do nebe.