Na co si dát pozor při koupi přes realitku?
Kdysi dávno stačilo pro dodržování pravidel Desatero. Dnes máme sbírky zákonů, ve kterých se nevyzná vůbec nikdo, právníky nevyjímaje. Mnohdy se pak najdou nepoctivci, kteří "pravidla hry" nedodržují. Podíváme se blíž na některá z nich a řekneme si, proč jsou obcházeny.
1) Inzerce bez uvedené ceny
Snad největší z nešvarů prodejců, který od realitek převzali přímí prodejci. Nebo to bylo naopak? V minulosti se výjimečně cena neuváděla. Bylo to u atypických nemovitostí, kde nebylo prodávanou nemovitost s čím porovnat. Trh byl ještě mladý a teprve dle zájmu se stanovovala prodejní cena. To už se dnes nestává. Jedním z důvodů, proč prodejce úmyslně cenu neuvádí je celkové zaměření realitky. Vy jste nuceni zavolat a tím předat na sebe tel. kontakt. Ten pak realitka zadá do své databáze a tu později prodá nebo Vám za měsíc zavolá někdo s nabídkou pojištění. Některé realitní kanceláře se totiž staly jaksi multifunkčními firmami a kromě zprostředkování prodeje nemovitosti nabízí i relevantní hypotéky a méně relevantní pojištění, spoření, podílové fondy, nábytek, stěhování, nové auto, apod. Odborně se tomu říká "crosselling", tedy snaha "vytěžit" klienta co nejvíc, zkrátka prodat mu co nejvíce produktů, ze kterých má firma provizi. Druhým důvodem je, že makléř cenu nemovitosti určit neumí, případně má prodávající "velké oči" a vysoká cena by odradila potenciální zájemce ihned. Takto může makléř nasbírat kontakty a když ukáže prodávajícímu, že zájemci volají, ale za vysokou cenu nikdo nechce nemovitost koupit, má argument ke snížení ceny. Že prodávajícímu takto prodlužuje prodej je chybou makléře i prodávajícího.
2) Uvedený kontakt pouze na firmu a ne přímo na makléře
Důvod je stejný, jako u předchozího bodu. Navíc to prodlužuje samotný prodej. Asistentka ví jen tolik, kolik toho makléř zadá ve vnitřním systému k příslušné nemovitosti. A protože co je v systému, je exportováno na realitní servery, cena chybí často i tam. Často pak makléř zájemci ani zpětně nezavolá a vy se nikdy nedozvíte jaká je cena nemovitosti. Časem ztratíte zájem, ale kontakt na vás už má firma.
3) Nepravdivé, chybějící či zavádějící informace
Nejčastěji jsou inzerovány pozemky jako stavební, přestože se na nich stavět nedá. Jak takové pozemky rozeznáte, najdete v našem starším článku. Na co si dát při koupi pozemku pozor, najdete zde. Nebudeme tedy problematiku koupě pozemků zde znovu rozebírat a i to, na co si dát pozor při koupi bytu či domu necháme na samostatný článek. Zůstaneme u inzerce dané nemovitosti. Dalším úmyslným "omylem" bývá uvádění chaty nebo chalupy s evidenčním číslem jako rodinný dům. Nejde o reálné využití daného objektu, i v chatě se dá dobře bydlet. Ale velmi to vadí při hypotéce. Ta má jiná pravidla pro rodinné domy a pro rekreační objekty (domy s číslem evidenčním místo čísla popisného). Nepravdivě jsou udávány vzdálenosti (např. k dálnici či většímu městu), dojezdové časy. Občanská vybavenost v místě bývá doplněna i o provozy dávno zaniklé. U bytů si někdy i makléři pletou patro s podlažím, takže můžete místo bytu v prvním patře najít byt v prvním nadzemním podlaží, což je přízemí. A přízemní má hned hodnotu o cca 10 - 20 % nižší.
4) Obchodní praktiky
Nesolidní makléři často zájemce tlačí k podpisu rezervační smlouvy co nejdříve, někdy si pomáhají i smyšlenými dalšími zájemci. U prohlídky nemusíte být sami, lze se setkat s odstrašujícími "hromadnými" prohlídkami, kdy makléř vezme na prohlídku i tři zájemce najednou. Makléře platí prodávající, měl by tedy jednat v zájmu prodávajícího. Někdy ale tomu tak není a makléř jedná především v zájmu svém, tedy co nejdříve uzavřít obchod. Tyto zájmy nemusí být vždy stejné. U domů se lze setkat se zatajováním technického stavu domu, nefunkčností některých částí domu nebo vybavení. Největším problémem bývají věcná břemena a zvyková práva sousedů. Těm se budeme detailněji věnovat v některém z přístích článků.
5) Prodej bez oprávnění
Bohužel i v dnešní době jsou makléři, který neumějí sjednat oboustranně férový obchod a mít od prodávajícího zmocnění k prodeji - zprostředkovatelskou smlouvu. Vám pak nabízí koupi nemovitosti za miliony, ale jejich právo nemovitost nabízet je velmi pochybné. Navíc podmínky prodeje nejsou nikde dané. Bohužel toto se děje nejen u malých nemovitostí, ale i u velkých obchodů, například u činžovních domů. Zde se k tomu přidává ještě požadavek prodávajících na neveřejný prodej. Že je toto největší hloupost, která zásadně snižuje šance na dobrý prodej je každému zřejmé, jen vlastníkovi někdy ne.
6) Falešné recenze
Papír snese všechno a s klávesnicí počítače to není lepší. Ověřte si reference, které jsou uváděny na webu realitky. Férový makléř s tím nebude mít problém. Realizované transakce lze ověřit někdy i v katastru nemovitostí.
Možná jste se setkali i s jinými neseriozními praktikami. Věřím ale, že tak, jako jsou dobří i špatní herci, zedníci či uředníci, je to stejné i mezi makléři a realitními kancelářemi. Najděte si tedy toho svého makléře či kancelář, se kterými se vám dobře spolupracuje a kterým důvěřujete. Nebo dejte na svoji intuici. Případně se ozvěte nám. Přesvědčíme vás o tom, že na trhu jsou kvalitní realitní kanceláře, které jsou pro klienty přínosem.