Pronajímáte byt a nevyděláváte?

Koupit a pronajmout byt je snadná možnost pasivního příjmu, pojištění na důchod a vhodný způsob do světa investic. Proč ale tolik lidí je po odpočtu nákladů při nejlepším na nule?

Vynecháme variantu, že máte volný byt, který je již zaplacený. Zdědili jste ho, zbyl vám volný, když jste si našli nového partnera a podobné varianty. Podíváme se blíž na možnost, kdy máte byt na pronájem, ale splácíte z výnosu nájmu hypotéku. Zde to bude chtít více šikovnosti, abyste byli ziskoví.

Jakou výši zisku vůbec můžeme předpokládat? Obecně lze říci, že málokdo dosahuje víc než 5% roční zisk. Mnoho investorů je i na nule a jeho jediný zisk je v dlouhodobém růstu hodnoty bytu. Takové spoření. Co je třeba vše vzít v potaz?

Od nájemce dostáváme nájem za byt a zálohy na služby. Do záloh smíme zahrnout zálohové platby na spotřebu elektřiny, vody, plynu, odvoz odpadu, osvětlení společných prostor, výtah. Naopak nemůžeme požadovat odvody do fondu oprav, pojištění domu nebo odměnu správci. Spotřebu jmenovaných médií nájemci jednou ročně vyúčtujeme a naše je opravdu jen nájemné. Naproti tomu máme s bytem náklady. Předně náklady na hypotéku, tedy nejen samotnou výši splátky, ale veškeré náklady na hypotéku. Dále pak pojištění bytu (zahrnuje pevně nainstalované věci, jako kuchyňská linka, zařizovací předměty koupelny, osvětlení apod.), náklady na správu bytu a daně. Zbytek je náš zisk.

Nejmenší zisk je ve velkých městech. Z pohledu investora je nejhorší Praha. Velká konkurence, malý zisk. Nejziskovější bývají menší města kolem 5000 obyvatel. Výše nájmu je mnohdy skoro stejně velká, jako u bytu ve velkém městě, pořizovací cena a tím i splátka hypotéky je výrazně menší. Čísla si každý může ověřit na inzertních serverech.

Další důležitou věcí je správný výběr nájemce. Chybou je lehkovážnost při samotném výběru nájemce. Máme radost, že máme nájemce, už vidíme pasivní příjem a náležitě si neprověříme, komu byt pronajímáme. Toto za nás často dělá dobrá realitní kancelář ve své provizi. Čím kvalitnější nájemce, tím jistější pravidelný příjem.

Mnoho pronajímatelů dělá chybu v "trestání" nájemce za loajalitu přidáváním inflačních doložek do nájemních smluv. Inflační doložka znamená, že se každý rok nejméně o inflaci zvyšuje nájemné. Tím ale pronajímatel trestá dobrého nájemce, který dříve či později přestane toto akceptovat a najde si jiný pronájem. Pronajímatel sice získá pár desetikorun či stovek navíc, ale více vydá na vyhledání nového nájemce, přípravu bytu pro něj. A když nenajde nájemce ihned, může mít měsíc i déle byt prázdný. To už jdou náklady na byt na jeho triko.

Pronajímání bytu nese svá úskalí v jeho pravidelné správě. Kdykoliv si nájemce vzpomene, může nám zavolat. Stačí zabouchnuté klíče, kapající kohoutek, studený radiátor topení a mnoho a mnoho dalších důvodů. Správu si můžeme zajistit i u dobrých realitních kanceláří nebo správcovských firem, které za drobný peníz převezmou veškeré starosti s pronájmem i s právou za vás.

Toto vše je třeba vzít v potaz, chystáme - li se pronajímat nemovitost. Poslední záležitostí jsou daně. Příjem z pronájmu je vedlejším příjmem a jako takový by měl být zdaněn. Víme, že mnoho pronajímatelů své zisky z pronájmu nedaní. Pak stačí jeden soused žalobníček a stát si o peníze rychle řekne s náležitou sankcí.

Potřebujete pomoci s výběrem vhodného bytu, pronájmem nebo správou? Rádi vám pomůžeme.